La Autoridad Portuaria de Valencia (APV), en colaboración con el Ayuntamiento, ha anunciado un ambicioso plan para construir una torre de 30 plantas y 108 metros de altura en la Marina de Valencia. El proyecto, bautizado como "Baluarte de la Marina", prevé una inversión privada de 120 millones de euros y destinará el edificio a usos hoteleros y de oficinas.
La iniciativa, sin embargo, se enfrenta a importantes obstáculos legales y urbanísticos, principalmente la necesidad de una autorización especial del Consejo de Ministros y el precedente de un proyecto similar, aunque de menor altura, que fue vetado por la Dirección General de Costas en 2022 por su impacto paisajístico.
Puntos Clave
- El Proyecto: Una torre de 30 plantas y 108 metros para hotel y oficinas en la Marina de Valencia.
- Inversión: Se estima una inversión privada de 120 millones de euros.
- Obstáculo Principal: Requiere una autorización excepcional del Gobierno central, ya que la Ley de Puertos restringe los usos no portuarios.
- Precedente Negativo: En 2022, la Dirección General de Costas bloqueó una torre de 15 plantas en el Cabanyal por romper la "armonía del paisaje".
- Suelo: La parcela, actualmente municipal, revertirá a la Autoridad Portuaria para poder licitar el proyecto.
Un 'Baluarte' para la fachada marítima
El proyecto "Baluarte de la Marina" se levantaría en una parcela estratégica, junto al emblemático Edificio del Reloj y el centro de innovación The Terminal Hub. La presidenta de la APV, Mar Chao, y la alcaldesa de Valencia, María José Catalá, han presentado la iniciativa como un motor de desarrollo económico para la ciudad.
La torre, de 108 metros de altura, se convertiría en uno de los edificios más altos de la ciudad y alteraría significativamente el perfil actual de la Marina, donde las construcciones existentes no superan las tres alturas. El plan contempla una superficie de 6.987 metros cuadrados para uso terciario, combinando espacios de oficinas con un hotel.
Un diseño recogido en el Plan Especial de 2014
La volumetría y la edificabilidad del proyecto ya estaban contempladas en el Plan Especial de la Marina aprobado en 2014, diseñado por el arquitecto José María Lozano. Sin embargo, su ejecución ha estado paralizada hasta ahora debido a complejidades jurídicas sobre la titularidad y uso del suelo.
El gran obstáculo: la Ley de Costas
El principal desafío para el rascacielos no es técnico, sino legal. La Ley de Puertos prohíbe explícitamente la construcción de instalaciones hoteleras en el dominio público marítimo-terrestre. Para que el proyecto pueda seguir adelante, necesita una autorización excepcional del Consejo de Ministros.
Esta excepción solo se concede por "razones de interés general debidamente acreditadas" y requiere informes favorables tanto de Puertos del Estado como, fundamentalmente, de la Dirección General de Costas, el organismo encargado de velar por la protección del litoral.
"El procedimiento es análogo al seguido en cualquier otro otorgamiento de un derecho de superficie o título de ocupación", afirman fuentes de la Autoridad Portuaria, que confían en poder justificar el interés general del proyecto.
La decisión final recaerá en el Gobierno central, que deberá ponderar el posible beneficio económico frente al impacto ambiental y paisajístico de una construcción de estas dimensiones en primera línea de costa.
Un precedente preocupante en el Cabanyal
La viabilidad del proyecto se ve ensombrecida por un antecedente directo. En diciembre de 2022, la misma Dirección General de Costas emitió un informe desfavorable que paralizó la construcción de una torre de 15 plantas en la calle Eugenia Viñes, en el barrio del Cabanyal.
Aquel edificio, de la mitad de altura que el ahora propuesto y más alejado de la línea del mar, fue rechazado por contravenir el artículo 30 de la Ley de Costas. El organismo argumentó que la torre generaría una "pantalla arquitectónica" que limitaría el campo visual y rompería la "armonía del paisaje costero".
Argumentos de Costas en 2022
El informe de Costas sobre la torre del Cabanyal advertía de la necesidad de evitar la formación de pantallas arquitectónicas y exigía que la altura de las edificaciones se realizara de forma armónica con el entorno, sin "desfigurar su perspectiva". Este mismo argumento podría ser utilizado para evaluar el nuevo rascacielos de la Marina.
La propuesta actual, con sus 30 plantas, superaría con creces la escala de cualquier edificio en la zona, lo que plantea serias dudas sobre si podrá obtener el visto bueno del organismo estatal.
La compleja situación jurídica del suelo
Otro aspecto clave del proyecto es la titularidad de la parcela. Aunque el suelo fue cedido en su día por el Puerto al Ayuntamiento de Valencia, informes de la Abogacía del Estado han determinado que el consistorio no puede desarrollar proyectos con actividad económica en terrenos portuarios cedidos.
Para sortear este escollo, se ha diseñado una solución jurídica en dos pasos:
- El Ayuntamiento segregará la parcela y la inscribirá a su nombre en el registro.
- Posteriormente, revertirá la propiedad de nuevo a la Autoridad Portuaria de Valencia.
Una vez la APV recupere la plena titularidad, podrá licitar un derecho de superficie. Esto permitirá que una empresa privada se haga cargo de la construcción y explotación del edificio a cambio de un canon, un modelo similar al utilizado para el desarrollo de la Marina de Empresas de Juan Roig en la antigua base del Alinghi.
Este procedimiento busca dotar de seguridad jurídica a una inversión millonaria, pero primero deberá superar el examen de la administración estatal, que tendrá la última palabra sobre el futuro del skyline de la Marina de Valencia.
