El Ayuntamiento de Valencia ha establecido un nuevo criterio técnico unificado que flexibiliza la concesión de licencias para apartamentos turísticos en bajos comerciales. Esta medida podría desbloquear al menos cuatro proyectos que se encontraban paralizados, incluyendo un apartahotel con 43 unidades en Benicalap que mantenía un litigio con el consistorio.
La decisión llega tras meses de disputas interpretativas sobre la moratoria de licencias turísticas aprobada en mayo de 2024. La Comisión de Unificación de Criterios Técnicos ha emitido una directriz que clarifica cómo aplicar las excepciones de la moratoria, afectando directamente a locales con calificación de uso terciario exclusivo.
Puntos Clave
- El Ayuntamiento de Valencia unifica el criterio para interpretar la moratoria de pisos turísticos.
- La nueva directriz permite licencias en bajos comerciales con uso terciario exclusivo.
- Cuatro proyectos, incluido un apartahotel de 43 habitaciones, podrían ser desbloqueados.
- La medida busca resolver conflictos legales y administrativos surgidos tras la moratoria de mayo de 2024.
El Origen del Conflicto Normativo
En mayo de 2024, el Ayuntamiento de Valencia aprobó una moratoria que suspendía el otorgamiento de nuevas licencias para apartamentos turísticos. El objetivo era contener la proliferación de este tipo de alojamientos y su impacto en el mercado de la vivienda residencial.
Sin embargo, la normativa incluía excepciones. Una de las más importantes se refería a los inmuebles que tuvieran "asignado el uso terciario exclusivo". La lógica detrás de esta excepción era que en estos casos ya existía una decisión urbanística previa para dedicar esos espacios a usos no residenciales, por lo que su conversión a turístico no restaría potencial de vivienda.
¿Qué es el Uso Terciario Exclusivo?
En urbanismo, el "uso terciario" se refiere a actividades comerciales, de oficinas o servicios. Cuando un local o parcela tiene un uso "terciario exclusivo", significa que el plan urbanístico lo destina únicamente a estas actividades, diferenciándolo del uso residencial. La disputa se centraba en si esta calificación amparaba la totalidad de un local, incluso si superaba la superficie mínima exigida.
La aplicación de esta excepción generó conflictos. Algunos técnicos municipales interpretaban la norma de manera restrictiva, argumentando que si un bajo comercial era más grande que la superficie terciaria obligatoria para el edificio, el excedente podía considerarse de uso residencial o comunitario, denegando así la licencia.
Un Nuevo Criterio para Desbloquear Proyectos
Para poner fin a la incertidumbre y a los litigios, la Comisión de Unificación de Criterios Técnicos del Ayuntamiento, bajo la concejalía de Urbanismo dirigida por Juan Giner, ha establecido una interpretación común y más flexible.
El nuevo acuerdo clarifica dos escenarios principales:
- Locales de uso terciario exclusivo: La excepción de la moratoria será aplicable a la totalidad de la edificabilidad terciaria atribuida a la parcela. Esto elimina la interpretación restrictiva anterior.
- Edificios de uso residencial mixto: En edificios donde el uso principal es residencial pero existe una reserva para uso terciario, la excepción se aplicará en las plantas bajas hasta el límite de la superficie construible terciaria exigida por el planeamiento.
Esta clarificación técnica es fundamental, ya que proporciona seguridad jurídica tanto a los inversores como a los propios funcionarios municipales, evitando interpretaciones dispares entre diferentes servicios del consistorio.
Según la concejalía de Urbanismo, esta nueva interpretación afecta directamente a cuatro licencias que habían sido paralizadas debido a la anterior lectura de la normativa.
El Caso de Benicalap: Un Apartahotel en el Limbo
Uno de los casos más destacados que se beneficiará de este cambio es el de un proyecto de apartahotel en la zona de Benicalap Norte, en la Ciutat Fallera. La empresa promotora, Business Decision and Advice SL, planeaba convertir varios locales comerciales en un complejo con 43 habitaciones.
La licencia fue suspendida tras la aprobación de la moratoria, lo que llevó a la empresa a iniciar un contencioso-administrativo contra el Ayuntamiento. Los inversores sostenían que su proyecto cumplía con la excepción de uso terciario exclusivo, un argumento que ahora parece respaldado por el nuevo criterio municipal.
La disputa legal había escalado, con la empresa presentando informes periciales que, según ellos, confirmaban de forma "unívoca" la calificación de sus locales. Alegaban que las conclusiones de los técnicos municipales se basaban en "superficies erróneas".
La Reacción Legal y el Futuro Inmediato
Los representantes legales de los inversores del proyecto de Benicalap han recibido la noticia con optimismo, aunque con cautela. José Luis Pantoja, del despacho Soriano i Piqueras Abogados, ha comentado sobre el cambio.
"El cambio ha consistido en aceptar a nivel de los órganos decisores municipales lo que ningún técnico ha podido negar, que en los locales de terciario exclusivo, no se ha limitado la implantación de alojamiento turístico", afirmó Pantoja.
El letrado añadió que disponen de múltiples informes e incluso opiniones escritas de funcionarios que avalan su postura, y consideró que el Ayuntamiento "se separó de la legalidad para impedir el proyecto aplicando la moratoria a este tipo de proyectos".
A pesar de que el nuevo criterio allana el camino, Pantoja prefiere ser prudente respecto a los procedimientos judiciales en curso. "No podemos anticipar el resultado de estos procedimientos, de momento solo tenemos una noticia de prensa sobre el cambio de criterio municipal, por lo que es pronto para analizar con ellos si esto es suficiente para desistir", concluyó.
Con esta nueva directriz, se espera que los proyectos paralizados, como el de Benicalap, puedan retomar su tramitación y obtener finalmente las licencias necesarias para su desarrollo.
