Valencia se enfrenta a un agotamiento casi total de su suelo urbanizable, con espacio para un máximo de 10.000 viviendas nuevas. Ante esta situación, expertos urbanistas, incluido el arquitecto del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la ciudad, proponen una solución a gran escala: la creación de nuevas ciudades autosuficientes en el área metropolitana para dar respuesta a la creciente demanda de vivienda.
Puntos Clave
- Valencia solo dispone de suelo para construir entre 8.000 y 10.000 viviendas más.
- La propuesta principal es desarrollar "ciudades nuevas" de 10.000 viviendas en la zona metropolitana.
- Un informe de la Cámara de Valencia estima un déficit actual de 30.000 inmuebles en la región.
- Se proyecta una necesidad de 133.340 viviendas adicionales para el año 2030.
- El alto coste del suelo es señalado como el principal factor del encarecimiento de la vivienda.
El agotamiento del suelo en Valencia capital
La ciudad de Valencia ha alcanzado sus límites de crecimiento físico. Según Alejandro Escribano, el urbanista responsable del PGOU de 1988, el suelo disponible para nuevas construcciones está prácticamente agotado. La protección de la huerta y del parque natural de l'Albufera impide cualquier expansión adicional.
"Las bolsas de suelo que se planificaron en el PGOU que dirigí yo a finales de los ochenta están colmatadas", afirmó Escribano durante la presentación de un informe de la Cámara de Valencia. Los únicos terrenos significativos que quedan son los correspondientes a los PAI del Grao, Parque Central y una parte de Benimaclet. En conjunto, estos espacios solo permiten la construcción de entre 8.000 y 10.000 pisos.
Esta escasez de terreno dentro de los límites municipales es el principal obstáculo para satisfacer la demanda de vivienda, que no deja de aumentar debido al crecimiento demográfico y la llegada de nuevos residentes.
El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)
El PGOU es el instrumento legal que regula el desarrollo urbanístico de un municipio. El plan vigente en Valencia, diseñado por el equipo de Alejandro Escribano en 1988, definió las zonas residenciales, industriales y protegidas. Tras más de tres décadas, las áreas designadas para crecer están llegando a su máxima capacidad, lo que obliga a plantear un nuevo modelo de desarrollo territorial.
La solución: ciudades satélite autosuficientes
Ante la imposibilidad de seguir creciendo dentro de la ciudad, los expertos proponen mirar hacia el área metropolitana. La idea no es construir pequeñas urbanizaciones, sino "auténticas ciudades nuevas autosuficientes", según palabras de Escribano. Este modelo, inspirado en desarrollos urbanísticos del entorno de Madrid, contempla proyectos de hasta 10.000 viviendas cada uno.
El arquitecto José María Tomás apoya esta visión, destacando la importancia de que estos nuevos desarrollos sean "equilibrados" y vayan acompañados de un "refuerzo de la red de transporte". La clave es que los residentes puedan vivir a unos diez kilómetros de Valencia pero con acceso rápido y eficiente al centro a través de transporte público, como el metro.
Un nuevo modelo de densidad
Escribano critica el modelo de baja densidad, como el de L'Eliana, con 15 casas por hectárea, calificándolo de "insostenible" y un "error monumental". En su lugar, aboga por una densidad de entre 120 y 140 viviendas por hectárea, con edificios de seis a diez alturas. Este enfoque permitiría construir hasta 25.000 pisos en un espacio más reducido y con servicios más eficientes.
Comparativa de Densidad Urbana
- Modelo L'Eliana: 15 viviendas por hectárea (baja densidad, unifamiliares).
- Propuesta para el área metropolitana: 120-140 viviendas por hectárea (densidad media-alta).
- Eixample de Valencia: 200 viviendas por hectárea (alta densidad consolidada).
Análisis de la crisis de vivienda
El informe de la Cámara de Valencia, elaborado por el técnico Amadeo Aznar, identifica varias causas detrás del aumento del precio de la vivienda. No se trata de un solo factor, sino de una combinación de presiones tanto en la demanda como en la oferta.
Factores de demanda
El principal motor es el aumento de la población, impulsado por la llegada de trabajadores. A esto se suman el auge del turismo y la proliferación de viviendas de uso turístico, que restan oferta al mercado residencial a largo plazo. También influyen los cambios sociales, como el aumento de hogares unipersonales, y el envejecimiento de la población, que reduce la rotación de viviendas en el mercado.
Factores de oferta
Por el lado de la oferta, los problemas son estructurales. La escasez de suelo urbanizable es el más grave, pero también influyen el encarecimiento de los materiales de construcción, la falta de mano de obra cualificada y una normativa administrativa cada vez más compleja que ralentiza los proyectos.
"Se puede hacer vivienda barata, lo que hace falta es suelo. Ahí es donde hay un margen de mejora enorme para rebajar el precio", señalaron los expertos durante la presentación.
Según sus cálculos, construir una vivienda de 85 metros cuadrados, incluyendo la urbanización del entorno, cuesta unos 116.000 euros. La diferencia hasta el precio de venta final, que puede alcanzar los 300.000 euros, se atribuye principalmente al coste del suelo.
Propuestas para un futuro sostenible
El informe de la Cámara no solo diagnostica el problema, sino que también plantea un plan de acción con cuatro líneas de actuación principales para abordar la crisis de la vivienda en Valencia.
- Incrementar la disponibilidad de suelo: Liberar y gestionar suelo urbanizable en el área metropolitana de forma planificada.
- Agilizar la burocracia: Reducir los trámites administrativos para acelerar la construcción de nuevos proyectos.
- Incentivos fiscales: Se propone eliminar el IVA para la compra de primera vivienda y recuperar la desgravación fiscal para compradores.
- Coordinación metropolitana: Desarrollar un modelo coordinado, denominado «Gran Valencia», para gestionar el crecimiento de forma conjunta entre los municipios.
José Vicente Morata, presidente de Cámara Valencia, concluyó que la situación actual "exige decisiones valientes, coordinación entre administraciones y un nuevo pacto público-privado". El objetivo es afrontar un reto que no solo afecta a las familias, sino que también es crucial para el desarrollo económico sostenible de toda la región.
