El arquitecto y urbanista Gerardo Roger, con más de cuatro décadas de experiencia, analiza la crisis habitacional que afecta a Valencia y al resto de España. En una entrevista, Roger propone soluciones drásticas para agilizar la construcción y crear un parque público de alquiler asequible, similar al modelo de sanidad o educación.
Según el experto, la lentitud burocrática y la escasez de vivienda pública son los dos grandes obstáculos que impiden el acceso a un hogar a miles de ciudadanos, especialmente a los jóvenes y a las familias con ingresos medios.
Puntos Clave
- Gerardo Roger propone crear un "Sistema Nacional de Vivienda" para gestionar el suelo y el parque público de forma estable.
- Denuncia que la tramitación de un plan urbanístico se ha alargado de 5 a 20 años, paralizando la oferta de nuevas viviendas.
- Sugiere activar solares vacíos y edificios por rehabilitar en Valencia mediante la figura del "agente edificador".
- Plantea construir viviendas de alquiler asequible sobre suelo dotacional público, como colegios o centros de salud.
La burocracia: un freno de dos décadas
Uno de los principales problemas identificados por Gerardo Roger es la parálisis administrativa en el urbanismo. Lo que en los años 80 era un proceso de 5 o 6 años para aprobar un plan general, hoy se ha convertido en una odisea que puede durar entre 12 y 20 años.
Este retraso, explica, se debe a la acumulación de informes sectoriales. "Hoy en día hay municipios que requieren casi 70 informes sectoriales para cualquier cambio, muchos de ellos contradictorios", señala el urbanista. Esta situación surgió como reacción a la especulación de la burbuja inmobiliaria de 1998-2007, pero ha terminado por ahogar el desarrollo ordenado de las ciudades.
Para solucionar este bloqueo, Roger propone un modelo similar al italiano: una "conferencia sectorial" donde todos los técnicos implicados emitan un único informe colegiado en un plazo de pocos meses. Esta medida, asegura, devolvería la agilidad al planeamiento y permitiría responder a las necesidades reales de la población.
La necesidad de un parque público real
El segundo pilar de su propuesta es la creación masiva de vivienda pública destinada exclusivamente al alquiler. Roger es muy crítico con el modelo español, donde el parque público representa apenas un 2,5% del total, una cifra muy alejada de referentes europeos.
Comparativa Europea
Mientras España cuenta con un 2,5% de vivienda pública, otras ciudades y países europeos presentan cifras mucho más elevadas. En Viena, el parque público municipal alcanza el 25% del total, y en los Países Bajos llega al 30%. Estos modelos permiten regular los precios y ofrecer alternativas asequibles.
Para Roger, la solución pasa por crear empresas públicas dedicadas a promover vivienda en alquiler a precios sociales. Al utilizar suelo público (coste cero) y no tener ánimo de lucro, estas entidades podrían ofrecer alquileres de 400 a 500 euros mensuales.
"Si la vivienda es el quinto pilar del Estado del Bienestar, debe tener un tratamiento análogo a los otros pilares como son la Sanidad y la Educación. Igual que tenemos un Sistema Nacional de Salud, debe haber un Sistema Nacional de Vivienda", subraya Gerardo Roger.
Esta fórmula contrasta con los modelos de colaboración público-privada actuales, que, según el experto, producen alquileres en torno a los 1.000 euros, inaccesibles para dos tercios de los trabajadores españoles que ganan menos de 2.000 euros al mes.
Valencia: un potencial por explotar
Centrándose en la capital del Turia, Roger desmiente la idea de que falte suelo para construir. Afirma que, más allá de los grandes PAI pendientes, en Valencia existen solares y edificios por rehabilitar que podrían sumar más de 20.000 viviendas.
Activar solares y edificios vacíos
Para movilizar este parque inmobiliario privado que permanece parado, propone recurrir a la figura del "agente edificador y rehabilitador". Este mecanismo, contemplado en la ley valenciana, permite que la administración saque a concurso la construcción en solares cuyos propietarios incumplen su deber de edificar.
"Al dueño incumplidor no se le quita el solar", aclara Roger. Quien gana el concurso construye, se queda con una parte de las viviendas para cubrir costes y el resto son para el propietario original. Este sistema, además, beneficiaría principalmente a las pymes, que constituyen el tejido empresarial real del sector.
Aprovechar el suelo para equipamientos
Otra de las grandes oportunidades reside en el suelo dotacional. Roger revela un dato sorprendente: "València tiene medio millón de metros cuadrados urbanizables y calificados para equipamiento escolar, pero que están criando malvas".
Su propuesta es innovadora: construir el equipamiento previsto (un colegio, por ejemplo) en la planta baja y levantar encima viviendas dotacionales en régimen de alquiler temporal. Estas viviendas estarían destinadas a colectivos específicos, como jóvenes menores de 35 años o mayores de 65.
¿Qué son las viviendas dotacionales?
Son un tipo de vivienda pública construida sobre suelo destinado a equipamientos públicos. Se ceden en régimen de alquiler por un tiempo limitado a colectivos con dificultades de acceso a la vivienda. Su ventaja es que suelen estar ubicadas en zonas céntricas y bien comunicadas de la ciudad, promoviendo la integración social.
Un modelo probado en Europa
El urbanista insiste en que sus propuestas no son una invención, sino la aplicación de modelos que funcionan en Europa desde hace un siglo. Cita el caso de Viena, donde el 25% del parque residencial es público municipal, con alquileres de 500 a 600 euros.
"Lo han hecho desde los socialdemócratas hasta los conservadores, con una empresa que gestiona como un promotor privado, pero siendo pública", explica. En su opinión, el único obstáculo para replicar este éxito en España es la "falta de voluntad política".
Finalmente, Roger critica duramente la desclasificación de la Vivienda de Protección Oficial (VPO), que permite su venta en el mercado libre pasados unos años. "El pecado más gordo que hay es la desclasificación. Me parece un error tremendo", concluye, defendiendo un parque público que sea permanente para que cumpla su función social a largo plazo.
