El precio de la vivienda nueva en València y su área metropolitana se ha duplicado desde 2019, superando los 3.700 euros por metro cuadrado en la capital. Este aumento descontrolado no se debe a un único factor, sino a una combinación de altos impuestos, la escasez de suelo y el encarecimiento de la construcción, que hacen casi imposible que los precios bajen a corto plazo.
Los expertos de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV) alertan de una crisis habitacional que requiere medidas urgentes, incluyendo una revisión fiscal y de las normativas urbanísticas que encarecen el producto final.
Claves del aumento de precios
- Carga fiscal: Los impuestos suponen entre el 25% y el 28% del coste total de una vivienda nueva.
- Escasez de suelo: La falta de terrenos disponibles ha disparado su precio, que ya representa una cuarta parte del valor final.
- Costes de construcción: La mano de obra y los materiales suponen el 50% restante, con poco margen para la reducción.
- Normativas exigentes: Requisitos como plazas de garaje obligatorias o sistemas de ventilación encarecen la construcción.
Impuestos: una losa del 28% sobre la vivienda
Uno de los componentes más significativos en el precio final de un piso nuevo es la carga fiscal. Según promotores del sector, los impuestos y tasas representan entre un 25% y un 28% del coste total. El gravamen más conocido es el IVA, que se sitúa en el 10% a pesar de que la vivienda es un bien de primera necesidad.
A este se suman otros tributos como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que es del 4%, además de las licencias de obra y de primera ocupación, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Esta acumulación de gravámenes infla el precio que paga el comprador final.
"No tiene sentido cargar con tantos impuestos un bien que es imprescindible para poder vivir", afirma Fernando Cos-Gayón, director del Observatorio de la Vivienda de la UPV.
Desde el sector promotor y académico se insiste en que la situación es una "emergencia nacional" y se propone una rebaja del IVA para la compra de la primera vivienda del 10% al 4%, una medida que podría aliviar significativamente la presión sobre los compradores.
Recaudación récord para la Generalitat
La alta actividad en la compraventa de viviendas ha llevado la recaudación del impuesto de Transmisiones a su mejor registro en 16 años. En la Comunitat Valenciana, la Generalitat ingresó 1.944 millones de euros en 2024 por este concepto, un 18,6% más que en el mismo periodo del año anterior, reflejando la intensidad del mercado a pesar de los altos precios.
El suelo: un recurso escaso y cada vez más caro
Otro 25% del precio de una vivienda corresponde al suelo sobre el que se construye. En València y su área metropolitana, la falta de terrenos disponibles ha provocado que su valor se dispare. Desde 2020, el suelo urbano en València se ha revalorizado un 39%, una cifra muy superior al 16% registrado en el resto de España.
Según datos de la Cámara de Valencia, el metro cuadrado en la ciudad cuesta de media 221 euros, un 31% más que la media nacional de 169 euros.
El urbanista Alejandro Escribano, uno de los arquitectos del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de València, ya advirtió hace meses que a la ciudad apenas le queda suelo para construir entre 8.000 y 10.000 viviendas. Una vez agotado ese remanente, la ciudad no podrá crecer más sin afectar a espacios protegidos como la huerta. Aunque en el área metropolitana existen bolsas de suelo para edificar entre 15.000 y 20.000 viviendas a corto plazo, la presión sobre la capital sigue siendo máxima.
La construcción: costes de obra y falta de personal
El 50% restante del coste de un piso nuevo corresponde a la construcción, que incluye desde los materiales hasta el beneficio del promotor. Aquí, el margen de maniobra es muy reducido. Las partidas más importantes son el hormigón, la energía y, sobre todo, la mano de obra.
Salarios en la construcción
La falta de profesionales ha elevado los costes salariales un 20% en la última década. El coste anual para una empresa de un trabajador del sector es de:
- Peón especializado: 30.489 euros
- Oficial de primera: 35.300 euros
- Encargado de obra: 40.505 euros
Promotores del sector señalan la dificultad para encontrar trabajadores cualificados. "Los jóvenes no quieren trabajar en la obra porque consideran que las condiciones son duras", explican fuentes del sector. Esta escasez ha provocado una dependencia de la mano de obra inmigrante y un aumento generalizado de los salarios.
Normativas que encarecen el producto
Finalmente, las normativas y exigencias técnicas también contribuyen al encarecimiento. El código técnico de edificación, aprobado en 2006, obliga a usar materiales de alta calidad para garantizar el aislamiento acústico y la eficiencia energética. Si bien esto mejora la calidad de vida, también eleva los costes.
Fernando Cos-Gayón, del Observatorio de la Vivienda, cuestiona la idoneidad de algunas de estas exigencias para el clima mediterráneo. "El código técnico tiene exigencias como la ventilación forzada, que en un clima mediterráneo se resuelve abriendo una ventana", señala. Para Cos-Gayón, se podrían reducir los precios hasta en un 20% si se eliminaran requisitos municipales como la obligación de incluir un cuarto de basuras comunitario o una plaza de garaje por cada piso.
"La última preocupación de una persona que tiene que pagar 800 euros por una habitación es la plaza de garaje", concluye el experto, quien insta a actuar con urgencia ante una crisis habitacional que, advierte, se agravará con el tiempo.
