La construcción de Vivienda con Protección Pública (VPP) en Valencia y gran parte de la Comunitat Valenciana se encuentra en una encrucijada. El precio máximo de venta fijado por la Generalitat, actualmente en 2.400 euros por metro cuadrado, ha quedado obsoleto frente al alza imparable de los costes de construcción y el valor del suelo, haciendo que para los promotores sea prácticamente imposible desarrollar nuevos proyectos.
Esta situación agrava la crisis de acceso a la vivienda para las familias con rentas bajas y los colectivos más vulnerables, quienes ven cómo su única opción para conseguir un hogar asequible se desvanece. Mientras tanto, el precio de la vivienda de renta libre de obra nueva en la ciudad de Valencia ya duplica al de la protegida, una brecha que no deja de crecer.
Puntos Clave
- El precio de la vivienda de obra nueva en Valencia es el doble que el de la vivienda protegida.
- Los costes de construcción y el precio del suelo superan el módulo de venta de la VPP fijado por la Generalitat.
- Los promotores inmobiliarios afirman que construir VPP con los precios actuales genera pérdidas.
- Un estudio de la UPV revela enormes diferencias de precio en 53 municipios de la Comunitat Valenciana.
- La Generalitat está estudiando una nueva actualización del precio máximo de la VPP para reactivar su construcción.
Una brecha de precios insostenible
La diferencia entre el mercado libre y el protegido ha alcanzado un punto crítico. Según datos del último informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), el precio medio de un piso de obra nueva en la ciudad de Valencia se sitúa en 4.086 euros por metro cuadrado construido.
En contraste, el módulo para la VPP, establecido en 2.400 euros por metro cuadrado útil, se traduce en aproximadamente 1.805 euros por metro cuadrado construido. Esta disparidad hace que los proyectos de VPP no sean rentables para las empresas constructoras.
El precio por distritos
La situación es aún más extrema en ciertas zonas de Valencia. En distritos como Ciutat Vella, el metro cuadrado de obra nueva alcanza los 5.752 euros, mientras que en Camins al Grau llega a los 5.681 euros. Incluso en áreas con precios más moderados, la diferencia sigue siendo abismal.
El problema no es exclusivo de la capital. El análisis de la UPV, que abarcó 59 municipios de la Comunitat, encontró que en 53 de ellos el precio de la vivienda nueva supera en más de un 20% al de la protegida. En algunos casos, la diferencia es abrumadora: en Benidorm la obra nueva cuesta el triple y en Torrevieja es un 105% más cara.
Los números que no cuadran para los promotores
Los promotores inmobiliarios son claros: con la normativa actual, construir vivienda protegida no es viable económicamente. Los costes directos de la construcción ya superan los 1.200 euros por metro cuadrado, a lo que hay que sumar el precio del suelo, que en la ciudad de Valencia se sitúa por encima de los 900 euros por metro cuadrado.
La suma de estos dos factores principales, sin contar otros gastos como licencias, financiación y salarios, ya se acerca o incluso supera el precio máximo de venta permitido para una VPP.
Una producción bajo mínimos históricos
La construcción de vivienda protegida ha sido casi testimonial desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Entre 2008 y 2020, solo el 6% de los pisos promovidos en Valencia fueron de VPP. La tendencia se ha agravado en los últimos años debido a la combinación de una oferta de obra nueva en mínimos históricos y una demanda muy fortalecida.
Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda, explica que la última actualización del precio de la VPP, realizada hace poco más de un año, ya se ha quedado desfasada. La subida de los costes de los materiales y de la mano de obra ha sido más rápida que la revisión administrativa.
"El nuevo precio de la vivienda protegida en València debería rondar entre los 2.550 y los 2.600 euros para que a los promotores les salga rentable", señalan desde el Observatorio de la Vivienda.
Ante esta situación, algunos promotores intentan compensar las pérdidas aumentando el precio de los garajes y trasteros, que no están regulados de la misma forma, pero esta estrategia no siempre es suficiente para equilibrar las cuentas de un proyecto completo.
El impacto en la Comunitat Valenciana
La parálisis de la VPP tiene consecuencias directas sobre el acceso a la vivienda para miles de familias. La vivienda protegida es, en muchos casos, la única alternativa para jóvenes y personas con ingresos limitados que no pueden competir en el mercado libre.
El estudio de la UPV muestra un mapa de la desigualdad en el acceso a la vivienda en toda la región:
- Torrevieja: La vivienda libre es un 105% más cara que la VPP.
- Burjassot: La diferencia es del 99%.
- Godella: Alcanza el 88%.
- Oliva: Se sitúa en un 74% de diferencia.
- Moncada: La brecha es del 69%.
- Benicàssim: La obra nueva cuesta un 127% más que la protegida.
Estos datos evidencian que el problema está extendido por todo el territorio y requiere una solución estructural. La falta de una oferta de vivienda asequible tensiona todavía más el mercado del alquiler y dificulta la emancipación de los jóvenes.
Hacia una necesaria actualización
La Generalitat Valenciana es consciente del problema y ya ha anunciado que está preparando una nueva actualización de los precios máximos de la VPP. El objetivo es ajustar los valores a la realidad del mercado de la construcción para incentivar de nuevo a los promotores a invertir en este tipo de proyectos.
Sin una oferta suficiente de vivienda protegida, la administración se queda sin una de sus herramientas más importantes para garantizar el derecho a la vivienda. La decisión que se tome en los próximos meses será clave para determinar si es posible reactivar un sector fundamental para la cohesión social.
Mientras tanto, la demanda sigue creciendo y los precios del mercado libre no dan tregua, dejando a una parte importante de la población valenciana sin opciones realistas para acceder a un hogar.
