El mercado inmologístico de Valencia atraviesa un momento de máxima tensión, con una demanda que supera con creces la oferta disponible. La tasa de disponibilidad ha caído a un mínimo histórico del 0,87%, lo que significa que prácticamente no quedan naves vacías. A pesar de que hay más de 860.000 metros cuadrados en construcción, el sector absorbe los nuevos espacios casi al instante.
Este fenómeno ha convertido a Valencia y su área metropolitana en uno de los polos logísticos más dinámicos de España. Durante el último año, la contratación de superficie logística alcanzó los 339.291 metros cuadrados, un incremento del 20% respecto al ejercicio anterior y muy cerca de las cifras récord registradas en 2022. Esta actividad frenética refleja la confianza de grandes empresas en la ubicación estratégica de la región.
Puntos Clave
- Disponibilidad Mínima: Solo el 0,87% del stock logístico total de Valencia está disponible, una cifra históricamente baja.
- Fuerte Crecimiento: La contratación de espacios aumentó un 20% en el último año, rozando niveles récord.
- Proyectos en Marcha: Hay 863.147 metros cuadrados en construcción que se finalizarán a lo largo de este año.
- Aumento de Precios: El alquiler 'prime' ha subido de 3,5 a 5,80 euros por metro cuadrado en la última década.
Un mercado que lo absorbe todo
El stock total de superficie logística en Valencia asciende a 5,1 millones de metros cuadrados. Sin embargo, encontrar un espacio libre es una tarea casi imposible. Los datos muestran que solo quedan 36.486 metros cuadrados disponibles, una cifra que evidencia la rapidez con la que el mercado absorbe cualquier nuevo proyecto que se pone en marcha.
Para hacer frente a esta demanda insaciable, el sector de la construcción trabaja a pleno rendimiento. Actualmente, hay 863.147 metros cuadrados en desarrollo, con fecha de finalización prevista para este mismo año 2026. Se espera que esta nueva oferta eleve el stock total a cerca de seis millones de metros cuadrados, lo que podría aliviar parcialmente la presión actual.
Desglose de los nuevos proyectos
La nueva superficie en construcción se divide en tres categorías principales:
- Proyectos a riesgo (453.406 m²): Son desarrollos especulativos, construidos sin un cliente final definido, concentrados en el eje central de Loriguilla y Cheste.
- Proyectos de autopromoción (355.869 m²): Naves construidas por las propias empresas para su uso, como el gran centro de Inditex en Parc Sagunt.
- Proyectos llave en mano (53.872 m²): Espacios diseñados y construidos a medida para un cliente específico.
Los analistas del sector consideran que este incremento en la construcción, especialmente la de tipo especulativo, es un paso "necesario y positivo". La expectativa es que ayude a recuperar gradualmente la tasa de disponibilidad hasta llevarla a niveles más equilibrados y saludables para el mercado.
La necesidad de naves más pequeñas y eficientes
Aunque los grandes proyectos acaparan los titulares, existe un segmento del mercado desatendido. Baldemar Asensio, presidente de la consultora Triangle REM, ha señalado una carencia crítica de espacios logísticos de menor tamaño.
"Ahora mismo no hay nada disponible entre 1.000 y 2.000 metros cuadrados", apunta Asensio. Esta falta de oferta afecta tanto a pequeñas empresas como a grandes corporaciones que necesitan centros de distribución más pequeños para operaciones de última milla o suministro local.
Además de la escasez, otro desafío es la calidad del stock existente. Se estima que aproximadamente un 20% de las naves actuales no son completamente eficientes. Muchas de ellas son antiguas, carecen de la altura necesaria para estanterías modernas o no disponen de suficientes muelles de carga y zonas de maniobra para camiones.
La sostenibilidad es otro factor clave. Las naves más antiguas no cumplen con los estándares actuales de eficiencia energética, un requisito cada vez más demandado por las empresas para reducir su huella de carbono y sus costes operativos.
Precios al alza pero rentabilidad a la baja
La fuerte demanda y la escasez de oferta han impulsado los precios de alquiler de forma significativa durante la última década. Las rentas han experimentado una notable subida, reflejando el atractivo del mercado valenciano.
Evolución de los precios (2015-2025)
- Renta Prime: Ha pasado de 3,50 €/m² a una media de 5,80 €/m².
- Renta Secundaria: Ha subido de 2,50 €/m² a 4,20 €/m².
Paradójicamente, mientras los precios de alquiler suben, la rentabilidad para los inversores se ha reducido. Hace diez años, un activo logístico 'prime' ofrecía una rentabilidad del 8%, mientras que ahora se sitúa en torno al 5%. En el caso de los activos secundarios, ha pasado del 10% al 8%.
Jesús Fajardo, director general de Triangle REM, explica que esta compresión de la rentabilidad se debe a dos factores principales. Por un lado, el encarecimiento de la financiación en los últimos años. Por otro, la percepción de que los activos logísticos son inversiones cada vez más seguras y estables, lo que hace que los inversores acepten un retorno menor.
Con la estabilización de los tipos de interés, se espera que el mercado continúe atrayendo inversión y que la actividad constructora siga a buen ritmo para satisfacer las necesidades de un sector clave para la economía de la Comunitat Valenciana.
