El mercado inmobiliario de Valencia muestra signos de un cambio de ciclo. Una gran mayoría de las viviendas que salen a la venta lo hacen con un precio inflado que puede alcanzar hasta un 20% por encima de su valor real de mercado, según confirman expertos del sector. Esta situación coincide con una desaceleración en el ritmo de compraventas detectada desde el verano, especialmente en inmuebles que superan los 200.000 euros.
Profesionales inmobiliarios señalan que cerca del 75% de los pisos anunciados requieren una negociación a la baja para poder cerrarse la operación. A pesar de este enfriamiento, no se anticipa una caída drástica de los precios debido a la escasez de oferta disponible, un factor que diferencia el contexto actual de la crisis de 2008.
Claves del mercado inmobiliario valenciano
- Sobreprecio generalizado: Tres de cada cuatro viviendas salen a la venta con un precio entre un 15% y un 20% superior al valor final de venta.
- Enfriamiento del mercado: Desde el verano se observa una menor celeridad en las ventas, sobre todo en propiedades de más de 200.000 euros.
- Cambio en el comprador: Los compradores muestran menos ansiedad y se toman más tiempo para decidir, conscientes de que la demanda se ha moderado.
- Oferta limitada: La falta de stock de viviendas impide una bajada significativa de los precios, a pesar de la ralentización de las ventas.
La realidad del sobreprecio en la venta de viviendas
La práctica de fijar un precio de salida elevado se ha convertido en una constante en el mercado valenciano. Según Vicente Díez, portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia, la situación es clara. "Un 75% de los pisos tienen un precio inicial que es entre un 15% y un 20% más alto del que al final se acaban vendiendo", afirma.
Esta percepción es compartida por otros actores clave del sector. Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), reconoce que algunas propiedades están "pasadísimas de precio".
"Hay muchas viviendas que salen a la venta muy por encima del valor de mercado y van bajando. Son pisos por los que piden entre un 15% y un 20% más de lo que está pagando el mercado", coincide García.
La consecuencia directa es que el tiempo que una vivienda permanece en el mercado se alarga. Sin embargo, aquellas propiedades que se anuncian con un precio ajustado a la realidad actual encuentran comprador rápidamente. "Los pisos que están en precio se venden en una semana o quince días", añade la presidenta de Asicval.
Señales de un cambio de tendencia en el mercado
Tras varios años de subidas continuas y una demanda muy activa, especialmente después de la pandemia, el mercado inmobiliario en Valencia y su área metropolitana está entrando en una nueva fase. "Nosotros estamos notando una desaceleración del mercado. Ya no vemos la voracidad compradora de hace unos meses", explica Vicente Díez.
Este enfriamiento es particularmente notable en el segmento de precios a partir de los 200.000 euros. Según el portavoz de los API, a estos niveles, los inversores comienzan a retirarse porque "no les salen los números" para obtener la rentabilidad deseada.
El comprador recupera la calma
La percepción de que las viviendas "volaban" en cuestión de horas ha disminuido. Los compradores valencianos, que principalmente buscan propiedades en la franja de 200.000 a 250.000 euros, ya no sienten la presión de comprar de inmediato por miedo a futuras subidas. Esta relajación permite un análisis más detallado de las opciones y una mayor capacidad de negociación.
El comportamiento del comprador ha cambiado. Ya no se vende cualquier cosa a cualquier precio. "Vemos que aumentan las bajadas de precios en los anuncios de los portales", señala Díez, un indicador claro de que los vendedores están teniendo que ajustar sus expectativas a la nueva realidad del mercado.
La brecha entre el precio anunciado y el precio real
La diferencia entre lo que se pide en los portales inmobiliarios y lo que finalmente se paga ante notario es un fenómeno que dificulta la lectura real del mercado. La empresa tasadora UVE Valoraciones ha analizado esta divergencia y sus conclusiones son reveladoras.
A nivel nacional, el estudio detectó que la brecha entre los precios ofertados en portales y los precios de transacción registrados ha crecido de forma exponencial. Si en 2021 la diferencia era del 8%, en 2025 esta cifra se ha disparado a más del 32%.
¿Por qué existe esta diferencia?
Según Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, la discrepancia se debe en gran medida a las metodologías de los portales, que ponderan más las ofertas en zonas caras, mientras que el mayor volumen de transacciones se produce en áreas más asequibles. Además, la demanda se ha desplazado hacia viviendas de menor tamaño, lo que también influye en los precios medios de compraventa.
Pérez Barrio insiste en la necesidad de analizar los datos con rigor antes de sacar conclusiones. "Los precios de la vivienda están subiendo, aunque no con la intensidad que percibe el mercado", matiza.
¿Riesgo de burbuja o simple corrección?
A pesar de la sobrevaloración en los precios de salida y el enfriamiento de la demanda, los expertos descartan por ahora un escenario de burbuja inmobiliaria generalizada en Valencia. El informe de UVE Valoraciones concluye que, aunque se requiere vigilancia, no existen aún las condiciones para hablar de una burbuja como la de 2008.
El factor diferencial clave es la oferta. Vicente Díez subraya este punto: "Es difícil que bajen mucho los precios porque no hay oferta. No estamos en el escenario de 2008 en que había mucha oferta". La escasez de viviendas disponibles, tanto de obra nueva como de segunda mano, actúa como un suelo que contiene posibles caídas de precios.
Por tanto, el mercado parece encaminarse más hacia una normalización o estabilización que hacia un desplome. Los precios se ajustan, los plazos de venta se alargan y los compradores recuperan poder de negociación, dibujando un panorama más equilibrado para los próximos meses.
