El mercado de la vivienda en València está mostrando claros signos de enfriamiento. El tiempo necesario para vender un piso se ha triplicado, pasando de un mes a tres, mientras los expertos del sector advierten que muchos inmuebles están sobrevalorados, lo que está provocando un ajuste a la baja en los precios de venta finales.
Esta nueva realidad contrasta con la frenética actividad de los últimos años. La "ansiedad" por comprar ha desaparecido, y los potenciales compradores ahora se toman más tiempo para decidir, rechazando precios que consideran inflados y forzando negociaciones que antes eran impensables.
Puntos Clave
- El tiempo medio para vender una vivienda en València ha aumentado de uno a tres meses.
- Existe una brecha de hasta un 44% entre el precio anunciado en portales y el precio final de venta.
- La compraventa de viviendas en la Comunitat Valenciana descendió un 4,4% en diciembre.
- Los compradores locales buscan principalmente pisos en la franja de 200.000 a 250.000 euros.
Un cambio de ciclo en el mercado valenciano
Tras más de una década de subidas continuas, el sector inmobiliario en València parece haber alcanzado un punto de inflexión. Nora García, presidenta de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), que agrupa a más de 400 agencias, afirma que el mercado está a punto de cambiar de ciclo. "Nos encontramos en el punto más álgido de precios y los compradores están pisando el freno", explica.
La sensación de urgencia que caracterizó al mercado post-pandemia se ha disipado. Según los agentes inmobiliarios, los compradores ya no temen que los precios sigan subiendo a un ritmo descontrolado y, por tanto, analizan sus opciones con más calma. Esta moderación en la demanda está teniendo un efecto directo en los tiempos de venta.
El plazo para cerrar una operación se ha extendido considerablemente. Lo que antes se vendía en cuestión de semanas, ahora puede permanecer en el mercado durante varios meses, especialmente si el precio de salida no se ajusta a la realidad actual.
El fin de la "locura" compradora
Vicente Díez, portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia, coincide en este diagnóstico. "Los valencianos buscan pisos de entre 200.000 y 250.000 euros y ya no notamos la ansiedad que había antes", asegura. El comprador se ha relajado al constatar que las viviendas "ya no vuelan" en cuestión de horas.
La gran brecha entre el anuncio y la venta real
Uno de los mayores problemas que enfrenta el mercado es la desconexión entre las expectativas de los vendedores y lo que los compradores están dispuestos a pagar. Muchos propietarios fijan precios de venta basándose en los anuncios que ven en los portales inmobiliarios, sin ser conscientes de que esos valores suelen estar muy por encima del precio final de transacción.
Un estudio reciente de la tasadora UVE Valoraciones reveló una divergencia alarmante: los precios de oferta en portales como Fotocasa e Idealista pueden ser hasta un 44% superiores a los valores medios que finalmente se firman ante notario.
Nora García de Asicval lo confirma: "Hemos tenido casos de propietarios que dicen que su piso vale 400.000 euros y son inmuebles que realmente se pueden vender por 250.000 euros". Esta sobrevaloración, que según las agencias ronda de media el 20% en València, genera una gran cantidad de "oferta irreal" en el mercado.
"Los propietarios que aceptan rebajar el precio son los que venden. El problema es que algunas personas ponen sus pisos con la expectativa de que en los próximos meses van a seguir subiendo a doble dígito y eso no es realista", comenta Vicente Díez.
Ejemplo práctico de la negociación
Según el Colegio de API, un piso de unos 100 metros cuadrados que se anuncia en portales por 320.000 euros, de media, se acaba vendiendo por aproximadamente 260.000 euros tras el proceso de negociación. Esta rebaja de 60.000 euros refleja la diferencia entre la expectativa del vendedor y la realidad del mercado.
El mercado de obra nueva y el comprador extranjero
Mientras que el mercado de segunda mano se enfría, la obra nueva en València sigue una tendencia diferente, aunque con sus propios desafíos. Los precios han superado la barrera psicológica de los 4.000 euros por metro cuadrado, según el Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València.
Esto sitúa el coste de un piso nuevo por encima de los 400.000 euros, una cifra inalcanzable para la mayoría de los compradores locales. Los consultores inmobiliarios advierten que el comprador valenciano tiene serias dificultades para asumir hipotecas por encima de los 300.000 euros.
Como consecuencia, una parte significativa de estas viviendas de nueva construcción está siendo adquirida por compradores extranjeros, principalmente de otros países de Europa y de Estados Unidos, que cuentan con un poder adquisitivo mucho mayor y ven en València una oportunidad de inversión atractiva.
Las cifras oficiales confirman la tendencia
Los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) respaldan las observaciones de los profesionales del sector. En diciembre, la compraventa de viviendas en la Comunitat Valenciana experimentó una caída del 4,4% en comparación con el mismo mes del año anterior.
Este descenso es especialmente notable porque a nivel nacional se registró una subida del 7,87% en el mismo periodo. La Comunitat Valenciana, junto a Madrid y Asturias, fue una de las pocas autonomías donde las operaciones disminuyeron.
- Total de operaciones en diciembre: 8.046
- Viviendas nuevas: 1.379
- Viviendas usadas: 6.667
- Variación intermensual (nov vs dic): -13,6%
A pesar de la bajada, el número total de compraventas sigue siendo históricamente alto, lo que sugiere que no se trata de un colapso del mercado, sino de una normalización y un ajuste tras un periodo de crecimiento excepcional. Los expertos coinciden en que el mercado se está volviendo más racional, donde el precio justo y la negociación vuelven a ser los protagonistas.
